Skryté vady nemovitosti a jakým způsobem na ně?

Koupili jste nemovitost a po čase objevili skrytou vadu? Nevíte, jak postupovat? A co jako skryté vady označujeme? Na tyto otázky vám odpovíme na blogu Nezávislého realitního portálu a o své zkušenosti z praxe se s námi podělí realitní makléř Josef Mrňous z kanceláře NEXT REALITY.

Čím se vyznačuje skrytá vada?

Skrytou vadou jsou označeny takové vady, které existovaly již při převzetí prodaného domu či bytu ze strany kupujícího, avšak najevo fyzicky vyšly až v pozdější době. Tyto skryté vady tedy nebyly zjevné při prodeji nemovitosti a následně se projevily až při užívání domu či bytu. Příkladem takové vady mohou být ztrouchnivělé trámky či plíseň ve zdivu z důvodu špatného stavu vodovodních trubek.

Odstranitelná a neodstranitelná vada

Skryté vady se v obecném chápání dělí do dvou rozdílných kategorií: vady odstranitelné a neodstranitelné.

Odstranitelná vada může být zahlazena či opravena. Kupující má právo požadovat odstranění vady ze strany prodávajícího, anebo obdržet dodatečnou slevu z kupní ceny předmětné nemovitosti.

Neodstranitelné jsou vady podstatnějšího rázu a z předmětných důvodů nemohou být odstraněny. I v tomto případě má kupující právo obdržet dodatečnou slevu přiměřenou kupní ceně nemovitosti. V krajních mezích lze dokonce odstoupit od kupní smlouvy a nechat si kompletně proplatit celou zaplacenou částku.

„Mně se za celou dobu mé dlouholeté praxe nikdy nestalo, že bych musel dodatečně řešit skryté vady nemovitosti. Protože se skryté vady nejčastěji vyskytují u starších nemovitostí a mohou se uplatnit ještě 5 let po koupi, je zcela zásadní vyžadovat od prodávající strany, aby upozornily makléře na všechno, co za dobu užívání nemovitosti zjistily a považují za vadu. Nemá smysl nic kamuflovat, zakrývat, to se pak vrátí zpět ve formě sporu s kupující stranou. Zvlášť obezřetný musí být makléř při nabírání nemovitosti, u níž je zjevné, že jsou amatérsky zakryta místa, kde opadává omítka, kde jsou stopy po zahlazování skutečného stavu. Důležité je, mít v kupní smlouvě ustanovení, že nemovitost odpovídá opotřebením svému stáří a v předávacím protokolu pak větu, že kupující měl možnost se s nemovitostí dostatečně seznámit a že ji shledává ve stavu uvedeném v kupní smlouvě. Opravitelné vady s rozsahem škody do 100 tis. Kč se řeší v naprosté většině slevou z kupní ceny. Problém nastává, když se jedná o zásadní a těžko opravitelnou skrytou vadu. V tomto případě je nutné, aby si obě strany vyžádaly znalecký posudek a podle jeho výsledku se pak řeší další postup. V krajním případě mohou kupující od smlouvy odstoupit a vrací se jim kupní cena.

Od kolegy z jiné realitní kanceláře vím o případu, kdy prodávající před prodejem domu zakryli vlhké stěny sádrokartonem, makléře ani kupující neinformovali. Dům se pak prodal za vyšší cenu a spor se řešil soudem.

Jiná kolegyně se zase setkala s tím, že kupující po koupi zjistil, že dům mu nevyhovuje a hledal cesty, jak přes skryté vady z koupě odstoupit. Takže hledal jakoukoli záminku, nakonec neúspěšně.

A konečně další případ, kdy se kupující snažil o snížení kupní ceny přes skryté vady. Kupující strana naléhala na prodávající, aby je v chatě nechali bydlet ještě před převodem na KN. Kupující složili rezervační zálohu a čekali na schválení úvěru. Dohodli se s prodávající (starší paní), že chatu nevyužívá a jestli by jim nepředala klíče, aby se tam už mohli rekreovat, že budou udržovat zahrádku, větrat chatu. Majitelka souhlasila a nastal problém v tom, že sousedi zjistili, za kolik chatu kupují a tvrdili kupujícím, že chata je předražená. Po převodu nemovitosti pak kupující celý rok stále hledali na chatě nějaké vady a domáhali se snížení kupní ceny.

Takže závěrem, jak nejlépe předcházet možným problémům se skrytými vadami? Mít v kupní smlouvě a předávacím protokolu tuto záležitost ošetřenou. Nikdy kupujícím nezakrývat skutečný stav nemovitosti, nic, co by mohlo později vyvolat pochybnosti a zapsat do předávacího protokolu zjevné vady nemovitosti. Nebát se s prodávajícími otevřeně promluvit, co by jim mohlo do budoucna způsobit starosti ve vztahu ke stavu nemovitosti i za cenu, že bude nižší kupní cena. Upozornit je na pětiletou lhůtu. Pozvat si stavebního odborníka, aby stav nemovitosti posoudil. Nikdy nenechávat budoucí kupující před dokončením prodeje v nemovitosti bydlet. Přes všechna tato opatření nelze nikdy zcela vyloučit možnost objevení skryté vady. Proto je skrytá, že o ní nikdo neví. A pětiletá lhůta na reklamaci je sakra dlouhá doba,“ říká realitní specialita Josef Mrňous.

Postupy a doporučení u skrytých vad

Ze strany kupujícího je podle zákona nutné tuto skutečnost oznámit prodávajícímu, a to do pěti let od koupě nemovitosti. Kupující je zároveň povinen zpětný původ této vady prokázat. Ze zřejmých důvodu se častokrát při vypořádávání skrytých vad uchylují obě strany k soudnímu sporu. Je nutné však zdůraznit, že i přes mnohé machinace v rámci kupních smluv se prodávající nemůže vypořádávání skrytých vad vyhnout. Ideální je v tomto případě prevence během koupě nemovitosti, respektive důkladná kontrola nemovitosti při přebírce bytu.

Odhalili jste skrytou vadu na nemovitosti a nevíte, jak postupovat? Vložte svůj dotaz do naší realitní poradny, nebo využijte konzultaci od makléřů z Nezávislého realitního portálu.