Vady na kupované nemovitosti: Co si ohlídat a jak vady případně řešit?

Pořídili jste si nemovitost a zanedlouho zjistili, že není vše tak hezké, jak se zdálo? Našli jste zjevnou či skrytou vadu na pořízené nemovitosti? Nevíte, jak dále postupovat? Na tyto otázky vám odpovíme na blogu Nezávislého realitního portálu a své tipy přidá realitní makléř Tomáš Novák z RE/MAX Synergy.

Co je vada na nemovitosti?

V praxi se nejčastěji setkáte se zjevnou a skrytou vadou.

Zjevná vada by měla být kupujícímu zřejmá na první pohled a odhalena nejpozději v den předání nemovitosti. Jedná se například o nefunkční zámek u dveří či nefunkční osvětlení v nemovitosti.

Skrytá vada oproti tomu existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, nebyla zjevná, vyšla najevo dodatečně a projevila se teprve později při užívání nemovitosti. O skryté vadě nemusel vědět ani prodávající. Typicky se jedná o dřevomorku v trámech či podlahách, plíseň ve zdi zakryté sádrokartonem, praskání podlah překrytých plovoucí podlahou apod.

Kdo je za vady na nemovitosti odpovědný?

Je rozdíl v odpovědnosti za vadu zjevnou a skrytou. Zjevné vady, které by měly být odhaleny nejpozději při předání, jsou zaevidovány do předávacího protokolu. Pokud však kupující zjevnou vadu při předání neodhalí, již nelze po prodávajícím žádat jakoukoliv úhradu. Doporučujeme v tomto případě využít služby odborníka na přebírky bytů či alespoň požádat známého stavebníka o konzultaci při převzetí bytu.

Skryté vady samozřejmě během předávání ze strany kupujícího odhalit nelze. Zákon však na tuto situaci pamatuje a za skrytou vadu je do 5 let od předání odpovědný prodejce nemovitosti. Je však nutné ze strany kupujícího tuto vadu zdokumentovat a prodávajícího s touto vadou obeznámit. Oznamovací povinnost kupujícího vyplývá z ustanovení § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Kupující zároveň nemůže reklamovat vadu, která vznikla běžným opotřebením a odpovídá stáří předmětné nemovitosti.

Postup řešení vady na nemovitosti

V rámci procesu řešení předmětné vady je nutné si vymezit, zda se jedná o vadu odstranitelnou či nikoliv. Při odstranitelné vadě je možné po prodávajícím požadovat nápravu či přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Pokud se však jedná o vadu neodstranitelnou, může kupující nad rámec slev i odstoupit od smlouvy. Prodávající by tak musel kupujícímu vrátit celou částku kupní ceny nemovitosti.

Postupy řešení vad u nemovitosti by měly být zároveň zaneseny v kupní smlouvě. Doporučujeme tedy důkladně kupní smlouvu prostudovat a ideálně ji konzultovat s vaším realitním makléřem.

Objevili jste vadu na pořízené nemovitosti a nevíte, jak postupovat? Vložte svůj dotaz do online realitní poradny, nebo využijte konzultaci od makléřů z Nezávislého realitního portálu.

Co radí realitní makléř Tomáš Novák?

„Nejvhodnější variantou před koupí je návštěva nemovitosti s odborníkem (elektrikář, kominík, statik atd.) nebo lze objednat pasport stavby, který obsahuje zjednodušenou dokumentaci skutečného stavu nemovitosti. Již problém nastal? Je třeba osobní konzultace pro upřesnění dané vady a nalezení vhodného řešení.“