5 tipů, jak bezpečně koupit byt a nenaletět

Koupě bytu je důležitou životní investicí. Pokud v něm navíc plánujete bydlet, důležitost a osobní nároky se tím zvyšují. Ještě před tím, než se domluvíte na prohlídce konkrétních bytů, sepište si seznam svých požadavků na byt. Jaké otázky byste si měli před koupí bytu položit a jak byt bezpečně koupit a nenaletět? To vše dozvíte na Nezávislém realitním portálu.

Iniciativa při koupi bytu musí být na vaší straně

Úspěšný americký investor Robert Kiyosaki přirovnal koupi bytu k uzavření sňatku – nikdy dopředu nevíte, co přesně vás čeká. A proto čím větší iniciativu do zjišťování informací o bytě projevíte, tím lépe pro vás (i vaši peněženku). 

Důležité otázky, které byste měli položit makléři/majiteli bytu

1. Jak vysoké jsou splátky do fondu oprav?
2. Je bytový dům zateplený?
3. Jaké jsou sousedské vztahy? Jací jsou sousedé?
4. Kdo má na starosti údržbu domu?
5. Jaké jsou stanovy společenství vlastníků?
6. Váznou na bytě nějaké závazky – nedoplatky předchozího majitele?
7. Jaké investice plánuje společenství vlastníků v nejbližší době?
8. A rozhodně si přidejte ještě několik svých otázek, na které vás zajímá odpověď. Každý máme jiné nároky a potřeby na bydlení, a proto se ptejte a zjišťujte informace ještě před koupí.

5 kroků před bezpečnou koupí bytu

Požadavky na byt (nejen naše, ale všech členů, kteří v bytě budou bydlet), máme sepsané na papíře a můžeme se vydat na prohlídku.

1. PROHLÍDKA BYTU

Ještě, než se na prohlídku dostavíte, spoustu věcí si můžete zjistit sami. Například se může jednat prověření lokality, dostupnost MHD, potraviny v okolí, továrny v okolí, music bar v protějším domě, … Samotná prohlídka bytu by měla proběhnout bez emocí. Koukejte se na byt racionálně, hledejte praskliny ve zdech, pátrejte po zvýšené vlhkosti, jak stará je elektroinstalace? Určitě po prohlídce zvažte ještě jednání o slevě.

2. PRÁVNÍ PROVĚRKA BYTU

Pečlivě si před koupí bytu prověřte, že byt není v exekuci a že na něm nejsou žádná věcná břemena a další práva třetích osob – předkupní právo, právo dožití, zástavní právo apod. Ověřte si také, zda prodávající je skutečně vlastníkem bytu a zda nespadá do společného jmění manželů, i když je v katastru jako vlastník uveden jen jeden z nich.

3. REZERVAČNÍ SMLOUVA

Pokud prodej bytu zprostředkovává realitní kancelář, pravděpodobně bude spěchat s podpisem rezervační smlouvy. Nepodceňujte její důkladné přečtení, protože podpisem rezervační smlouvy byt nemusí být pro vás rezervován. Podmínky naopak mohou být spíše proti kupujícímu – rezervační smlouvou se zavazujete byt koupit a v případě, že si to rozmyslíte, hrozí vám sankce. Pokud jiný zájemce nabídne částku vyšší, může byt získat on. „Pokud si dáte pozor a budete trvat na to, aby byla rezervační smlouva vyvážená, tak takové riziko můžete výrazně omezit. Trvejte na stejné smluvní pokutě, jakou máte vy i ze strany prodávajícího. Díky smluvní pokutě ze strany prodávajícího, pro případ, že by on od smlouvy odstoupil eliminujte riziko, že k odstoupení ze strany prodávajícího dojde a vy tak máte jistotu, že vám byt neuteče a skutečně si ho budete moct koupit, navíc je to fér a smlouvě se stává oboustranně vyváženou. Každý slušný realitní makléř, by vám takovou možnost měl umožnit,“ dodává realitní makléři Jiří Šimon z realitní kanceláře Výjimeční Makléři.

4. KUPNÍ SMLOUVA

Kupní smlouva je nejdůležitějším krokem, proto dbejte na důkladnou právní prověrku. Pokud jste se dostali až do tohoto bodu, rozhodně nejsou vyhozené peníze za právníka, který vám smlouvu důkladně prostuduje. Ve smlouvě se zaměřte na to, aby bylo jasně definováno, kdo, komu, co a za kolik prodává. Také musí obsahovat vůli prodávajícího převést své vlastnické právo k bytu a určení okamžiku převzetí bytu. „Správné právní zajištění je základem úspěšné ochrany vaši peněz, nebo nemovitosti. Lidé se na tomto kroku snaží ve většině případů ušetřit a právníka si nepřizvou. Přitom je potřeba si uvědomit, že pro většinu lidí je koupě nemovitosti jednou z největších životních transakcí a operuje se v ní s mnohokrát celoživotními úsporami lidí. Toto není okamžik, kdy ušetřit např. 10.000,- může znamenat ztrátu miliónů korun nebo řešení mnoha složitých problémů, které celou transakci mohou znepříjemnit a značně prodloužit. Kupte si za pár tisícovek klid a neriskujte v tak závažné transakci, kterou většina z nás dělá jednou nebo dvakrát za život,“ radí Jiří Šimon.

5. REALIZACE TRANSAKCE A PŘEVOD BYTU

Za byt zaplaťte až v okamžiku zápisu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, o který podejte návrh ihned po podpisu kupní smlouvy. Podpisem kupní smlouvy se totiž ještě vlastníkem nestáváte. Aby měl prodávající jistotu svých peněz za byt, často se situace řeší úschovou peněz u třetích osob. Může to být buď realitní kancelář či bezpečnější varianta notářská nebo advokátní úschovna.

„Připravil jsem pro vás check-list, jako průvodce při prohlídce, který vám pomůže dokonale zhodnotit výhody či nevýhody různých bytů a který vám pomůže vybrat ten správný byt pro vás. Napište mi kdykoliv na e-mail jirisimon@jirisimon.cz a check-list vám rád zašlu,“ uzavírá Šimon.

Co radí realitní makléřka Anna Skřivánková z realitní kanceláře Personal Reality s.r.o.

„Z mého pohledu realitního makléře určitě se vším v článku souhlasím, ale musíme si uvědomit, že každá nemovitost je specifická, a tudíž i obchod se musí nastavovat na míru. Ti, co již mají nějaký obchod za sebou, mi dají za pravdu. 

PROHLÍDKA BYTU 

Jestliže jste si vyhlédli nemovitost přes realitní kancelář, tak odpověď na většinu důležitých otázek najdete již v inzerátu a je běžnou praxí, že na prohlídce každý zájemce dostane katalog nemovitosti, kde je opět vše shrnuto tzv. „na papíře“. Avšak již při objednání termínu prohlídky si můžete u makléře o katalog nemovitosti požádat do e-mailu elektronicky, a ještě před prohlídkou si v klidu doma projít všechny dostupné informace. Se souhlasem majitele bývá součástí i aktuální List vlastnictví. Každopádně makléř má List vlastnictví, Nabývací tituly i stanovy k dispozici již při tvorbě zakázky do inzerce, z kterých čerpá a tímto si vše hned na začátku ověří. Při prohlídce je potřeba se zaměřit na stav nemovitosti, a to většinou věci, které nejsou ihned vidět, jako třeba elektroinstalace, rozvody vody a odpadu jak v bytě, tak tzv. „stoupačky“. Je důležité si ověřit, jak a jestli vůbec funguje společenství vlastníků, jestli funguje dobře, tak investuje do domu a od toho se odvíjí i poplatky do fondu. 

PRÁVNÍ PROVĚRKA BYTU 

Je důležité si vše ověřit. Pro laika to ovšem nemusí být jednoduché vybrat, co je důležité a co nikoliv, a kde se ke všem těmto informacím dostat a z čeho čerpat. Většinu napadne právník, ale ten není jediný, kdo s tím může pomoci. Je běžné, že realitní makléři pracují i „obráceně“. O pomoc můžete požádat vy je. Všechny informace prověří, půjdou s vámi na prohlídku a vysvětlí vše, co se týče jakýchkoliv smluv a právní servis má dnes každá realitní kancelář. 

REZERVAČNÍ SMLOUVA 

Dbejte, aby byla co nejjednodušší a oboustranně vyvážená. Ještě, než podepíšete rezervaci, mějte vyřešené financování. Je nutné zapsat termín trvání rezervace a mohl by nastat problém s uplynutím tohoto termínu, aniž by se podepsaly kupní smlouvy. Jde sice termín prodloužit dodatkem, ale musí s tím souhlasit všechny strany. Budete-li kupovat na hypotéku, a ještě jste nezačali podnikat v jednání s bankou kroky, nebude chtít dobrý makléř s vámi rezervační smlouvu podepsat. Většina makléřů spolupracuje se svým hypotéčním poradcem, který prověří klienta do 24 hodin, zda je financovatelný a je také schopen garantovat vrácení blokační úhrady z důvodu neposkytnutí hypotéčního úvěru. Vše, co si ústně ujednáte, nechte zapsat do dalšího ujednání v rezervační smlouvě, např. vyklizení bytu, nábytek součástí bytu, předání stavebně technické dokumentace k nemovitosti aj. K rezervační smlouvě by měl být přílohou aktuální list vlastnictví. 

KUPNÍ SMLOUVA 

Nechte do smlouvy zanést vše, co jste si dohodli s prodávajícím. Jsou důležité termíny: jak, kdy a kam bude čerpáno; jak, kdy a kam se bude uvolňovat úschova; jak a kdy se bude předávat nemovitost a v jakém stavu. Určitě překontrolujte specifikaci nemovitosti podle listu vlastnictví. A zase platí, čím jednodušší a přehlednější smlouva je, tím se vyvarujete komplikacím. Smlouva musí být oboustranně vyvážená. 

REALIZACE TRANSAKCE A PŘEVOD BYTU 

Realizace transakce se musí vždy řídit dle kupní smlouvy, jak bylo ujednáno. Proto je nutné si před podpisem kupní smlouvy vše dopředu připravit a naplánovat. Jakmile proběhne úspěšně přepis na katastru nemovitostí, je nutné uvolnit kupní cenu prodávajícímu. Předání nemovitosti se také řídí dle kupní smlouvy: někdo si dohodne předání již po vložení návrhu na vklad a někdy je dohoda vystěhování se původního majitele i několik měsíců. Vše je jen o dohodě a podmínkách, které je nejlepší si dohodnou již před podpisem rezervační smlouvy, nebo alespoň smlouvy kupní. Při předání nemovitosti vystavte předávací protokol k dané nemovitosti, kde jsou zapsány minimálně stavy elektroměru, SUV, TUV, topení a plynu, který obě strany podepíší.“

Zajímají vás další otázky spojené s koupí bytu? Položte svůj dotaz do naší realitní poradny nebo oslovte realitní makléře na Nezávislém realitním portálu.