Dobrý den,

Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím, nebyla zřejmá do podpisu smlouvy a projevila se až při užívání nemovitosti. Za normálních okolnosti prodejce nemovitosti nese plnou zodpovědnost za stavu nemovitosti, pokud ho, samozřejmě, kupující nezbaví zodpovědnosti svým podpisem.

Jelikož není přesně definováno o jakou připadnou vadu se jedná, doporučil bych obrátit se na odborníka prověření nemovitostí, tzv. technický auditor, který by mohl zjistit případní rozdíl v dokumentaci anebo ve stavbě. Ano, jeho služby budou stát pár desítek korun navíc, ale ušetříte tím, že nekoupíte nemovitost s problémy. 

Pokud jste už podepsali blokační (rezervační) smlouvu a zaplatili poplatek, může byt problém. Musíte si ohlídat, že rezervační poplatek bude vnímán jako součást kupní ceny, ne provize pro makléře. Blokační smlouva znamená, že realitka přestane nabízet nemovitost jinému, kupující se ale zavazuje, že do sjednaného termínu uzavře kupní smlouvu. Rezervační poplatek je pojistkou. V tom případě je důležité zda je rezervační smlouva uzavřena pouze s realitkou anebo i s prodávajícím. Z judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že pokud blokační smlouva je pouze s realitkou, kupujícího není povinen uzavřít kupní smlouvu. V takovém případě realitka Vám musí vrátit blokační poplatek v sjednané lhůtě. 

Dále je důležité zda jste ve smlouvě o rezervaci sjednali rozvazovací podmínky a jaké. Pokud máte takové podmínky ve smlouvě a oni popisují právě Váš případ - můžete požádat o vracení peněz, jelikož nedojde k podpisu kupní smlouvy. Jestli tyto situace nejsou ošetření v blokační smlouvě pak makléř není povinen peníze vrátit. Doporučuji obrátit se na právníka a zjistit jaké máte možnosti.

Dobrý den, paní Doležalová,

ve vašem případě bych doporučil, pečlivě si projít rezervační smlouvu, kterou jste s přítelem podepsali. Měli byste se seznámit s veškerými ustanoveními této smlouvy, především pak s podmínkami pro odstoupení od takovéto rezervace a dále byste měla mít zdokladováno, jaké informace Vám nebo příteli zprostředkovatel poskytl. U většiny z nás tyto rezervační smlouvy obsahují ujednání o tom, že pokud se vyskytne potíž (důvod) na straně prodávajícího s uzavřením kupní smlouvy, tak složené zálohy realitní kanceláře vracejí. Ve vašem přípdě, kdy chce prodávající využít dohodu podle § 1916, že se vzdáváte předem všech práv k případným reklamacím z vadného plnění, je u novostavby přinejmeším divné a mělo by to být varovným signálem pro každého kupujícího. Pokud jste s touto podmínkou prodávajícího byli seznámeni až při jednání o kupní smlouvě, nikoli před uzavřením rezervační smlouvy, tak je to samo o sobě dostatečným důvodem k odstoupení od této smlouvy.

Shora uvedený pagraf sice ponechává volnost smluvního jednání stranám smlouvy, je tedy dispozitivní, nicméně se takovéto dohody o vzdání se práv za vadné plnění, obvykle využívá u nemovitostí určených ke kompletní rekonstrukci nebo demolici. U novostavby rodinného domu vedle toho vtupuje do situace i záruka na provedení stavebních prací v délce 60ti měsíců, které byste se ovšem vzdali také, takže toto Vám nikdo nemůže rozumně doporučit. Pokud prodávají na této podmínce trvá, tak byste asi měli tento dům oželet, protože je to neobvyklé (přestože dům může být v úplně v pořádku). Potom se dohodněte na vrácení ke zprostředkovateli složených peněž, případně kompenzaci za bankovní sankce, pokud vám banka nebude chtít sankci odpustit nebo uzavřít dohoddu o pozdějším čerpání, až si najdete jinou nemovitost.

Také bych určitě doporučil zapojení advokáta, protože tato "koupě" Vám osobně jak píšete vzala i střechu nad hlavou a pokud protistrana neustoupí, tak je ve Vašem případě škod způsobených touto transakcí hodně.  V zájmu zprostředkovatele by tedy mělo být, aby se s prodávajícím dohodl na standardní kupní smlouvě, tedy bez tohoto ujednání o vzdání se vašich práv. Přál bych Vám zdárné vyřešení, ale osobně se domnívám, že bez podpory právníka to bude složité.

Dobrý den,

nepředpokládám, že už by bylo vzdání se případných práv z titulu vad ve smyslu § 1916 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb, ve znění rezervační smlouvy. Poté bych toto ustanovení nečekal ani ve smlouvě kupní. V tomto případně bych důrazně doporučil nechat se zastupovat advokátem a nehledat řešení na internetu. Pokud se v kupní smlouvě objevila nestandardní podmínka, nechal bych si jistě zkontrolovat kupní smlouvu celou. 

S pozdravem Pavel Hudák