Ve smlouvě o nájmu si s klientem můžete dohodnout leccos, ale kdyby došlo na nějaké rozepře, bude se to vždy řídit Občanským zákoníkem.  Jednoduše řečeno, nemůžete zakazovat lidem ani kouřit, ani chovat domácí zvířata. Můžete se jen odvolat na domovní řád, který si odsouhlasili všichni nájemníci, a dožadovat se po svých nájemcích jeho dodržování. Při konkrétní újmě na majetku můžete chtít odškodnění (např. když zvířata v bytě poškodí podlahu, okoušou dveře apod.). Doporučuji nájemníkům, aby si zvířata v nájemním bydlení pojistili. Mohou se pak za své mazlíky dočkat odškodnění, když třeba rozkoušou drahou sedačku :-) 

Vaše otázka má dvě roviny odpovědi - zákon a domluvu s nájemníkem. 

To co je v nájemní smlouvě se řídí zákonem. To můžete sepsat a můžete se následně odvolávat na plnění těchto ustanovení i soudně, případně uplatnit zákonné sankce. Zde jsou možnosti značně omezené. Více naleznete přímo v zákoně: Nájem případně Zvláštní ustanovení o nájmu bytu.

Samotné chování v bytě je pak možné si s nájemníkem dohodnout. Je to váš byt a je legitimní očekávat, že si nastavíte "pravidla hry". Pokud je nájemník nechce dodržovat, může si najít jiný byt a vy jiného nájemníka. Ze zkušenosti vím, že je dobré tato pravidla zmínit přímo na prohlídce, aby se nájemník mohl rozhodnout, zda je chce nebo nechce akceptovat. Tato pravidla budou vždy v kategorii gentlemanské dohody - v případě porušení nemůžete aplikovat sankce ani soudní vynucení a můžete pouze rozvázat nájemní vztah.

A na závěr pár tipů, jak se starat o byt, který pronajímáte.

Jak již bylo uvedeno výše, do smlouvy lze zapsat leccos, ovšem v případě sporu zákon § 2258 říká „Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli“.

Ohledně zákazu kouření, to by s největší pravděpodobností v nájemní smlouvě mohlo být striktně uvedeno, ale dle našeho pana advokáta by se to obtížně dokazovalo. 

Dobrý den, v nájemní smlouvě nový občanský zákoník doslova nadržuje nájemníkům. Souhlas majitele není pro chov zvířat a kouření nutný. Pronajímatel jej nemůže omezit v jeho právech.  Ale na druhou stranu kdo rozhoduje o svém majtektu má tedy i poslední slovo ve výběru nájemníka a to jste vy jako pronajímatel. Pokud se tedy rozhodnete, že ani pejsky, ani kočky nebudete chtít ve svém bytě a zeptáte se všech nájemníků, tak si vyberete toho, kdo je tam mít nebude. Jak ale vyřešit situaci, kdy si i po uzavření nájemní smlouvy do bytu kočku a pejska nastěhují a nedomluví se s Vámi na tomto? Tohle ústní porušení a domluva není důvodem k výpovědi nájmu z bytu. Zde vždy uvádím, že vztah pronajímatele a nájemce má být postaven na důvěře. Většina nájemních smluv se podepisuje na dobu určitou a to na jeden rok.  Pokud již jednou nájemník důvěru poruší, dá se očekávat, že již pronajímatel dále nájemní vztah neprodlouží. Pokud budete potřebovat i jiné odpovědi na dotazy týkající se nájmu, rád Vám vše zodpovím. Pronajímám osobně několik investiční bytů a komerčních prostor.