Proč a jak investovat do nemovitostí?

Pokud se aktuálně nacházíte v situaci, kdy přemýšlíte o tom, jakým způsobem ideálně investovat do své budoucnosti, jednou z vašich možností je určitě nemovitost.

Ačkoliv investice do nemovitosti možná nezní jako nejpopulárnější volba, historicky se k ní většina investorů pravidelně uchyluje. Koupě nemovitosti za účelem zisku je dlouhodobě velmi oblíbenou konzervativní investicí, která se vyznačuje dlouhodobou stabilitou.

V roce 2017 nemovitosti v České Republice zaznamenaly markantní nárůst hodnoty. Ačkoliv legislativní změny ztížily přístup k výhodným hypotékám, lidé nepřestali domy a byty nakupovat. Naopak, kdo měl dostupné prostředky, provedl investici ještě před touto úpravou zákona.

V důsledku změn se lehce zhoršila dostupnost bydlení a tím pádem začalo postupně narůstat nájemné. Tento trend se samozřejmě zásadně projevuje ve větších městech. Ruku v ruce s rostoucími nájmy jde také nárůst prodejních cen nemovitostí. Pokud tedy máte nabídku na nemovitost, kde jste schopni dosáhnout atraktivního zisku, může pro takovou investici být ideální doba. Ať už přemýšlíte o nákupu a prodeji, nebo pronájmu, je zde velká šance zhodnocení vašich finančních prostředků.

Finanční náročnost a možnosti financování

Koupě nemovitosti by určitě měla zapadat do vašeho investičního portfolia. Není rozumné investovat veškeré dostupné finance do koupě bytu jen proto, že někdo říkal, jak je to výhodné. Není to tak dávno, kdy jsme i na trhu nemovitostí zažili nečekaný propad. Nicméně i toho umí zkušení investoři využít a nejsou překvapeni.

Rozumný investor si umí vyhodnotit náročnost investice, přijatelnou dobu návratnosti, a hlavně zajistí vhodné financování. Ačkoliv zkušenějším finančníkům se zdá přirozené z různých důvodů operovat s cizím kapitálem, naprostá většina lidí preferuje nákup za vlastní peníze.

Krátkodobá nebo dlouhodobá investice?

Kromě povahy investora do způsobu financování promlouvá také záměr. Někdo rád investuje do výhodných nabídek nemovitostí s velkým potenciálem růstu ceny krátkodobě. Více konzervativní a častější způsob je zakoupení bytu za účelem pronájmu.

Vzhledem k současnému stavu finančního trhu je v obou případech zapotřebí dostatek financí pro získání úvěru. Z dlouhodobého hlediska může být úvěr výhodnější než vlastní financování. Zejména v řádech desítek let je úvěr výhodný jako ochrana před inflací (pozor na úroky a poplatky s úvěrem spojené). Způsob financování pak úzce souvisí s plánovaným způsobem zhodnocení investice.

Nejčastější možností bývá pronájem daného bytu či domu za nejvyšší možnou cenu. A zde vstupuje do hry váš plán. Někdo preferuje pronájem nemovitosti jako denní práci (krátkodobé pronájmy), jiný raději jen občas vyřeší problémy a nechá nájemníky žít svým životem (dlouhodobé pronájmy).

Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem?

Krátkodobé pronájmy jako AirBnB nebo Booking.com jsou častěji výsadou specializovaných firem nebo majitelů více nemovitostí, kteří rádi potkávají nové lidi a zabývají se maximálním komfortem jejich služby. Z povahy věci lze říci, že se nejedná o klasickou investici, spíše o poměrně náročnou formu podnikání. Odměnou za vysokou náročnost jsou však potenciální násobky běžného nájemného. Pro majitele více nemovitostí může také stát za úvahu svěření majetku některé z firem specializovaných na krátkodobé pronájmy.

Dlouhodobé pronájmy jsou častější řešení, které není tolik časově náročné a zaručuje určitou stabilitu obsazení nemovitosti. V případě, že se majitel dostatečně věnuje náročnému vybírání nájemníků a má jistou dávku štěstí, bude mu řadu let chodit nájemné a pouze několikrát do roka opraví závady na bytě. Bohužel realita bývá taková, že nájemníci se mění, často byt poškodí a málokdy platí včas. Díky tomu se na trhu začínají vyskytovat profesionální správci nemovitostí v pronájmu, kteří umí vybrat vhodné nájemníky a starat se o nezbytnosti i bez účasti majitele. Ten pak pouze dostává nájemné a výkaz činnosti správce. Tito správci velmi efektivně navyšují váš zisk, případně garantují platby bez ohledu na to, zda je byt obsazen.