Nemovitosti zatížené věcným břemenem – jak si ohlídat, aby to nebyl i váš případ

Prodáváte nebo kupujete nemovitost a zjistili jste, že je zatížena věcným břemenem? Co znamená věcné břemeno a k jakým povinnostem vás zavazuje? Na tyto otázky vám ve svém článku odpoví realitní makléřka Miroslava Chvojková z realitní kanceláře Jaroš & Partners Real Estate.

Co znamená věcné břemeno?

Věcným břemenem se v právním rámci u nemovitostí rozumí určité omezení vlastnického práva majitele předmětného pozemku, domu či bytu. Vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem je povinen zdržet se, strpět či určitou sjednanou věc vykonat ve prospěch jiné osoby. Jednoduchým příkladem může být třeba věcné břemeno cesty – vlastník pozemku musí strpět jízdu oprávněné osoby přes svůj pozemek nebo služebnost užívacího práva – vlastník nemovitosti musí strpět její užívání jinou osobou.

Jaké jsou nejčastější typy věcných břemen?

Podle obsahu povinností se věcná břemena dělí na služebnosti a reálná břemena. 

Služebnost znamená, že vlastník nemovitosti je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch jiné osoby (např. služebnost užívání nemovitosti nebo služebnost cesty). Naopak reálná břemena ukládají vlastníkovi povinnost něco dát nebo něco konat ve prospěch jiného (např. povinnost poskytovat část úrody z pozemku). Je možné říci, že služebnosti jsou mnohem běžnější než reálná břemena.

Služebnosti se dále rozlišují na pozemkové a osobní. Pozemkové služebnosti jsou zřízeny ve prospěch určité nemovitosti a jsou převoditelné spolu s touto nemovitostí – může se například jednat o služebnost inženýrské sítě. Osobní služebnosti se naopak zřizují ve prospěch určité osoby, nejsou převoditelné a smrtí oprávněné osoby zpravidla zanikají.

Věcné břemeno se zřizuje ve většině případů smlouvou, ale lze jej nabýt také závětí, rozhodnutím soudu nebo i tzv. vydržením. Věcné břemeno v případě nemovitostí vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, nikoliv pouhým uzavřením smlouvy.

Věcné břemeno může být zřízeno za úplatu nebo bezúplatně.

U úplatných věcných břemen dochází většinou k jednorázové platbě hned u jeho zřízení, může se však jednat i o úplatu průběžnou. 

Věcné břemeno a rady, co s ním udělat

V případě koupě nemovitosti je nutné si pečlivě zkontrolovat výpis z katastru nemovitostí. Je-li na listu vlastnictví uvedeno věcné břemeno záleží, v jaké části je uvedeno. Pokud je v části B1, znamená to, že je zřízeno ve prospěch dané nemovitosti, tedy oprávnění či výhoda. Pokud je ale věcné břemeno uvedeno v části C, znamená to, že danou nemovitost zatěžuje, tedy povinnost. 

S každým věcným břemenem je ovšem nutné se pečlivě seznámit. Prvním krokem je úplný výpis z katastru nemovitostí, pak si můžete od vlastníka nemovitosti nebo přímo na příslušném katastrálním úřadě vyžádat kopii dokumentu (např. smlouvu nebo rozsudek), kterým bylo věcné břemeno zřízeno. 

Po prostudování těchto dokumentů budete mít představu o tom, jaké konkrétní povinnosti nebo naopak oprávnění vám z věcného břemene plynou, ale také doba trvání věcného břemena, zda lze věcné břemeno zrušit, tedy možnost se dohodnout s druhou stranou na jeho zrušení, např. daném změnou podmínek, nebo dokonce, že je věcné břemeno, není-li vykonáváno v průběhu deseti let promlčeno.

Nezapomínejte, že existence věcných břemen, popř. jakékoli jiné zatížení nemovitosti, musí být vždy uvedeno ve smluvní dokumentaci o koupi, darování nebo převodu nemovitosti. 

Při koupi pozemku nebo domu navíc doporučuji výše uvedené pečlivě kontrolovat i u okolních nemovitostí – zvláště pak u příjezdových cest k nemovitosti, kterou zamýšlíte koupit.