Na co si dát pozor v nájemní smlouvě?

Dnešní doba cenové eskalace vlastního bydlení přináší na trh stále více a více nájemních ujednání mezi pronajímatelem a možným budoucím nájemcem. Za každé takové situace je nutné mezi oběma stranami podepsat tzv. nájemní smlouvu. Na co si dát pozor v nájemní smlouvě a na co nezapomenout? To vše se dozvíte na Nezávislém realitním portálu. O své zkušenosti z praxe se s námi podělí realitní makléř Josef Mrňous z kanceláře NEXT REALITY.

Právní parametry nájemní smlouvy

Nájemní smlouva musí obsahovat veškeré nutné právní parametry, a to např. věcné sepsání předmětu smlouvy, charakteristiku obou smluvních stran a jejich povinností. Dalším důležitým aspektem je nutnost pevného vymezení částky za nájem – zpravidla je částka placená měsíčně, a to na následující měsíc. „Mně se osvědčilo pevně stanovit termín, do kdy bude platba připsána na účtu pronajímatele. Zpravidla je nejlepší, když je to datum k 25. dni stávajícího měsíce na měsíc následující. Kromě ceny za nájemné, je třeba zvlášť stanovit, kolik činí poplatky za služby a co konkrétně zahrnují. Je nutné dát si pozor, aby poplatky nezahrnovaly např. fond odprav, platbu výboru aj. poplatky nesouvisející s užíváním bytu,“ doporučuje Josef Mrňous. Kromě ceny je nutné ve smlouvě stanovit veškerá práva a povinnosti obou stran, ale též plán postupu v případě ukončení nájemní smlouvy. Obecně je nutné, aby obě strany byly důkladně seznámeny s nájemní smlouvou, aby se předešlo možným budoucím nesrovnalostem. Doporučujeme tedy při sjednávání a podepisování nájemní smlouvy dodržovat princip opatrnosti, a to u obou smluvních stran.

Tipy a rady pro nájemce

Jakožto nájemce máte z pohledu práva tu nižší právní ochranu oproti pronajímateli. Jakožto nájemníkovi vám pronajímatel ze zákona nemůže skrze nájemní smlouvu zakázat věci nepřiměřené povahy, a to například zákaz návštěv, zákaz kouření ve vnitřních prostorách apod. „Pronajímatelé se často mylně domnívají, že mohou nájemci zakázat pobyt domácích zvířat v bytě. Podle NOZ na to nemají právo. Doporučuji nejít do konfliktu s pronajímatelem, zvíře si v bytě ubytovat až po uplynutí určité doby, nebo si raději vyhledat jiný byt, kdy pronajímatel nemá s domácími mazlíčky problém.“  doplňuje Mrňous. Při sjednávání nájemní smlouvy také doporučujeme dohodnout se na možnosti výmalby a jejího profinancování. Posledním, avšak tím nejvíce důležitým doporučením, je nutnost znalosti pronajímatele.

Tipy a rady pro pronajímatele

Pronajímatel má určitá „esa v rukávu“, která může využít. Mezi čerstvě ustanovené novinky patří možnost využití smluvních pokut, a to např. za neplacení nájmu či za poškození vnitřního vybavení bytu. Dalším tipem je možnost přesunu doplňkových plateb ze strany pronajímatele na stranu nájemníka. Pokud si totiž nájemník sám hradí např. internetové připojení či zálohy na energie, pronajímateli nemohou při neplacení naskákat dluhy a úroky z prodlení, protože za takovéto věci je již odpovědný sám nájemník. „Proto doporučuji převést elektřinu a plyn na nájemce a ošetřit to v nájemní smlouvě,“ uvádí Josef Mrňous. Pro alespoň částečné finanční zajištění při neplacení nájmu můžete jako pronajímatel také využít vratné kauce až do výše šestiměsíčního nájmu. Je však neetické u nezařízeného bytu chtít po nájemci vyšší než dvouměsíční kauci. K předejití budoucím problémům a nejasnostem slouží protokol o předání bytu jakožto nezbytný vhodného doplněk nájemní smlouvy – v tomto protokolu je striktně vymezeno a zdokumentováno, co a jak se předává, stav měřičů elektřiny, plynu, vody či kdo je odpovědný za případné poruchy a následné opravy.

Nájemní smlouva je základním a velice komplexním dokumentem v realizaci nájemného bydlení. Jedná se o smlouvu, která má mnohé skulinky a možná negativní vyústění pro obě strany. „Proto doporučuji, vybrat si pro spolupráci při sjednání pronájmu nebo podnájmu realitního zprostředkovatele z renomované kanceláře, který používá vzor nájemní smlouvy zpracovaný advokátem, kde jsou zapracovány základní práva a povinnosti obou stran odpovídající platné legislativě. Z tohoto tedy plyne poučení, že včasné a správné plnění svých povinností dělá pořádek mezi nájemníkem a pronajímatelem domu či bytu,“ uzavírá realitní makléř z NEXT reality.

Potřebujete poradit s nájemní smlouvou? Položte svůj dotaz do realitní poradny, kde vám na všechny otázky odpoví profesionální realitní makléři z Nezávislého realitního portálu.