Kdo platí opravy v nájemním bytě?

Pronajímaný byt je nezřídka poskytnut nájemci včetně vybavení. Nejčastěji pronajímatel v bytě přenechá k užívání spotřebiče jako pračku, ledničku, sporák nebo mikrovlnou troubu. V některých případech pak dokonce televizor a další elektroniku. Co když se ale takové zařízení porouchá? Kdo zaplatí opravu a jak v takovém případě postupovat?

Dle Nového občanského zákoníku (NOZ) provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu nájemce. NOZ však bohužel nekonkretizuje, co vše do takových drobných oprav spadá, a proto jsou spory mezi nájemcem a pronajímatelem o tom, kdo opravu zaplatí, častým jevem. Přitom se stačí řídit Nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které vstoupilo v platnost roku 2016 a které pojmy „běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu“ vymezuje.

Dle Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu č. 308/2015 Sb. se za drobné opravy bytu spojené s jeho užíváním, které platí nájemce, považují:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
• opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
• výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
• opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní; u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
• výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci.

Nad rámec výše uvedeného výpisu se za drobnou opravu považuje jakákoliv oprava bytu a jeho vybavení nebo výměna jednotlivých předmětů nebo součástí, která nepřesahuje částku 1000 Kč. Součet nákladů za opravy však nesmí za kalendářní rok přesáhnout 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Do této plochy se nepočítá jen plocha bytu, ale i další prostory, které nájemce využívá pro svoji potřebu. Platí ale, že plocha sklepů, lodžií nebo teras se započítává jen jedno polovinou. Tímto dovětkem je zamezeno, aby pronajímatel na nájemce přenášel postupné drobné opravy bytu.

Pokud tedy jako nájemce zaplatíte za opravu, např. pračky, která je v nájemní smlouvě označena jako součást bytu, za kterou nájemce nezodpovídá, více než 1000 Kč, můžete účet za opravu předat pronajímateli k proplacení, protože částka přesáhla stanovený limit 1000 Kč, a navíc oprava pračky není uvedena ve výpisu dle vládního nařízení č. 308/2015 Sb.