Jak dlouho bude trvat prodej bytu? Hlavní je, nezdržovat...

Stanovit přesný harmonogram prodeje bytu jde jen těžko. Nějakou dobu je nutné byt nabízet, abyste našli toho pravého kupce, poté nastane příprava smluv a připomínkování mezi prodávajícím a kupujícím, než dojde k samotným podpisům.

V případě, že kupující nebude mít finance na koupi bytu již přichystané, doba celé transakce se posune ještě o čekání na vyřízení hypotéky či úvěru. A nakonec bude návrh na vklad ležet měsíc na katastru nemovitostí.

Času na celý proces bude třeba opravdu hodně a jisté je, že peníze získáte až na samém konci.

Expert Honza Ptáček z řad profesionálních realitních makléřů na nrportal.cz se s námi podělil o pár zkušeností.

Mít kupce neznamená mít prodáno

V některých článcích je možné se dočíst, že doba prodeje bytu je v dnešní době díky vysoké poptávce krátká. Nenechte se však zmýlit. V první chvíli jde spíše o nalezení zájemce než o finální prodej bytu. Po podpisu rezervační smlouvy čeká prodávající ještě minimálně 2 až 8 týdnů, než dojde k podpisu kupní smlouvy. A podpisem kupní smlouvy prodej nekončí, ještě tu máme úschovu financí, převod bytu na katastru (nebo v družstvu) a pak předání bytu kupujícímu. Od podpisu rezervační smlouvy tak není neobvyklé, když prodávající dostane své peníze za 3 - 4 měsíce. Ale samozřejmě, že když vše „odsýpá“, jak má, tak jde to mnohem rychleji.

Menší byt = rychlejší prodej

Prodej menších bytů je jednodušší a většinou se prodají rychleji. Důvod je jasný. Menší byty jsou levnější, takže mají větší okruh potenciálních zájemců. Nejdéle zpravidla trvá prodej rodinných domů. Ovšem i některé „nedostatkové“ velké byty, jako např. 4+1 nad 90 m² ve starší panelové zástavbě jsou také často rychle prodané. Vše je samozřejmě o správně nastavené prodejní ceně.

Realistická cena je úspěchem rychlého prodeje

Lokalita a velikost bytu je daná, to nezměníme, ale cenu nastavit můžeme. Když budeme mít přehnaná očekávání, tak o byt nebude mít nikdo zájem. Samozřejmě, že v době, kdy ceny rostou nebo jsou na vrcholu, tak mírné navýšení ceny nevadí. Ale celkově by cena měla být realistická (tržní).

Ukazatelem toho, zda jsme cenu nastavili správně, je množství prohlídek. V případě, že se během týdne neobjeví žádný zájemce, je potřeba cenu snížit. Naopak rychlý a vysoký zájem naznačí, že je cena příliš nízká.

Ale pozor, není to tak jednoduché, jak to na první pohled vypadá. Občas první velká vlna prohlídek může po 1 - 2 týdnech odeznít a pak přijde období bez prohlídek a cenu je nakonec opravdu nutné snížit. Stejně tak u dražších bytů v zajímavé nebo atypické lokalitě nemusí 1 - 2 prohlídky měsíčně znamenat, že je cena přemrštěná. Zde jsou zkušenosti z prodejů stovek bytů velmi důležité, dodává Honza Ptáček.

Předejděte komplikacím a dalšímu zdržení prodeje

Ve fázi čekání na kupujícího je dobré eliminovat případné komplikace, které by mohly proces prodeje prodloužit až o několik týdnů. Z vaší strany může jít například o nečekaně zjištěné právní vady. Není neobvyklé, že se věcná břemena, zástavy, exekuce, cizí pozemky pod domem apod. stanou překvapením jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Těmto komplikacím předejdete například právní prověrkou nemovitosti nebo svěřením prodeje odborníkovi. Realitní makléř takové závady dokáže odhalit pohledem do listu vlastnictví a katastrální mapy.

Na straně kupujícího může vzniknout problém při získání úvěru či hypotéky. Pokud máte zájemců více, bude nejspíše možné si vybrat takového, který má finanční prostředky připraveny a nebude nijak zdržován bankou. Takto můžete zkrátit dobu prodeje i o několik týdnů. Ale na druhou stranu, zájemců s vlastními finančními prostředky je jako šafránu. Pamatuji na jednoho majitele, který odmítal kupující s hypotékou a nakonec uběhlo 6 měsíců, než pochopil, že se byt už několikrát mohl prodat na hypotéku. Pokud víte, na co si dát pozor a jak komunikovat s hypotečním poradcem kupujícího a pokud není prodejní cena přemrštěná (banka může následně ponížit odhad bytu), tak nemusíte mít z prodeje obavy.

V neposlední řadě je důležité mít připravenou smluvní dokumentaci. Prodávající, kteří se snaží do této chvíle obejít bez pomoci realitní kanceláře, mnohdy teprve začnou poptávat advokátní kanceláře pro přípravu kupní smlouvy a jsou zaskočeni cenou právních služeb a další časovou prodlevou. Je tedy dobré tomuto předejít včasným zajištěním právního servisu, nebo využít realitní kancelář, která právní dokumentaci zajistí včas a nebudete to nakonec vy, kdo prodej zdržuje.

Pokud se chystáte prodávat nemovitost a nechcete všechny tyto věci řešit, obraťte se na profesionála, který se postará o všechny náležitosti a vy tak ušetříte čas, peníze i zbytečné nervy. A hlavně, nikdy nepoužívejte kupní smlouvy stažené z internetu! Dodává na závěr Honza Ptáček