Dědické řízení a jak vám může pomoci realitní makléř?

Dědické, někdy také pozůstalostní, řízení je proces, při kterém dochází k rozdělení majetku zesnulého. Nedělí se však jen majetek, ale i případné dluhy tzv. záporný majetek zesnulého. Celý postup je řízen zákonem o zvláštních soudních řízeních (§ 98 - § 288a) a vede jej přidělený notář ve funkci soudního komisaře. Nelze si jej tedy vybrat.

V rámci dědického řízení dochází k soupisu majetku, aktiv a pasiv zesnulého. Je tedy nutné zjistit obvyklou cenu majetku, jenž po sobě člověk zanechal. To je cena, za kterou by bylo možné danou věc či nemovitost prodat v době smrti dotyčného.

V případě, že předmětem dědictví je nemovitý majetek, žádá notář dědice o vyjádření odborníka o obvyklé výši ceny. Většinou stačí odhad tržní ceny nemovitosti od realitní kanceláře nebo akreditovaného realitního makléře. 

Jsou však situace, kdy je vhodné nechat vyhotovit znalecký posudek. To je zejména ve chvíli, kdy se dědicové na hodnotě majetku nejsou schopní domluvit, což může následně vést k nepříjemným rodinným sporům. 

V praxi se občas setkáváme se snahou ovlivnit odhad a cenu určit co nejníže. Důvodem může být úspora na notářském poplatku. Ten se platí z prvních 500.000 Kč 2 % (minimálně 2.000 Kč), z částky nad 500.000 Kč do 1.000.000 Kč se platí 0,9 % a z částky nad 1.000.000 Kč do 3.000.000 Kč se platí 0,5 %, z částky nad 3.000.000 Kč do 20.000.000 Kč se platí 0,1%.

Ve většině případů to vadit nemusí, ale v tomto roce jsme jen v rámci naší kanceláře řešili dva případy, kdy se dědicům tato úspora značně prodražila. A jak je to možné, když dědická daň byla zrušená? Rozhodli se totiž zděděný majetek prodat a neuvědomili si, že „není dědic jako dědic“. Občanský zákoník z roku 2014 v platném znění rozděluje šest dědických tříd. Pro další postup je dobré vědět, do jaké třídy dědic patří. Jestli je dědic z první třídy, resp. linie dědiců: 

V první třídě dědiců dědí zůstavitelovy děti a jeho manžel/ka, každý z nich stejným dílem. Nedědí-li některé dítě, nabývají jeho dědický podíl stejným dílem jeho děti a totéž platí o vzdálenějších potomcích téhož předka.

Tato první třída dědiců má při prodeji výsady, které ostatní třídy dědiců již nemají. U nich se totiž při výpočtu daně z příjmu z prodeje nemovitosti pětiletý (od roku 2021 desetiletý) časový test vlastnictví nemovitosti zkracuje o dobu, po kterou zesnulý nemovitost prokazatelně vlastnil.

Všechny nižší třídy dědiců již takové právo nemají a jsou povinni zaplatit daň z přijmu bez ohledu na délku vlastnictví zesnulého. Daň se vypočítá z rozdílu ceny při nabytí a ceny při prodeji nemovitosti, tento rozdíl je možné ponížit o náklady s tím spojené. Daň ze zisku fyzických osob je ve výši 15 %. Tak se může stát, že při prodeji nemovitosti, kterou prodávající nabyl při dědickém řízení a která byla znaleckým posudkem podhodnocena o 1.000.000 Kč se zaplatí daň z příjmu 150.000 Kč.

Toto je jen jeden z možných příkladů. Před zadáním žádosti o posouzení tržní ceny nemovitosti realitní kanceláři vám doporučuji, abyste se s námi poradili. Rádi s vámi probereme i další možnosti, související okolnosti a případné další důsledky.